Kentsel Dönüşüm Yasası Nedir? Neleri Kapsar?

Türkiye gibi deprem riski yüksek bir ülkede, yapı güvenliği hayati öneme sahiptir. Bu nedenle kentsel dönüşüm yasası, çürük ve riskli yapıların yenilenmesini sağlamak amacıyla yürürlüğe girmiştir. Resmi adıyla “6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun”, halk arasında genellikle kentsel dönüşüm yasası olarak bilinir.

Bu yasa, riskli yapıları tespit etmek, bu yapıların yıkılıp yeniden yapılmasını sağlamak ve bu süreçte hak sahiplerine çeşitli kolaylıklar sunmak amacıyla hazırlanmıştır. Aynı zamanda kira yardımı, hibe ve kredi destekleri gibi teşvikleri de kapsar.

Kentsel dönüşüm ile ilgili daha fazla bilgi al

Kentsel Dönüşüm Yasası İçin Yeni Düzenlemeler ve Kentsel Dönüşüm Kanunu

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, özellikle 6 Şubat 2023 tarihinde meydana gelen Kahramanmaraş depremlerinin ardından kapsamlı bir şekilde güncellenmiştir. 2023 ve 2024 yıllarında yapılan bu değişikliklerle birlikte, kentsel dönüşüm süreçlerinin daha hızlı, etkin ve erişilebilir hale gelmesi amaçlanmıştır.

Bu kapsamda en dikkat çekici yeniliklerden biri, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın kurulması olmuştur. Yeni oluşturulan bu kurum, dönüşüm faaliyetlerini merkezi bir yapı altında toplarken, riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıkımı gibi işlemleri doğrudan yapma yetkisine sahip hale getirilmiştir. Bu adım, sürecin daha koordineli ilerlemesini sağlamayı hedeflemektedir.

Önceki düzenlemelerde dönüşüm kararı alınabilmesi için maliklerin üçte iki çoğunluğu aranırken, yeni düzenlemeyle bu oran %50+1’e düşürülerek salt çoğunluk yeterli hale getirilmiştir. Böylece maliklerin anlaşması kolaylaştırılmış ve karar alma süreçleri hızlandırılmıştır. Bununla birlikte, rezerv yapı alanı tanımı da genişletilmiştir. Artık sadece boş araziler değil, mevcut yerleşim yerleri de rezerv alan kapsamına alınabilmekte ve bu alanlar dönüşüm sahası olarak ilan edilebilmektedir.

Riskli yapı tespiti artık yalnızca maliklerin başvurusu ile değil, kamu otoriteleri tarafından da yapılabilmektedir. Tahliye işlemlerinde malikler için 60 günlük süre verilirken, ek olarak 30 gün daha tanınmakta; süre sonunda tahliye gerekirse kolluk kuvvetleri ile zorla gerçekleştirilebilmektedir.

Maddi desteklerin kapsamı da genişletilmiştir. Yeni düzenlemelerle birlikte kira ve faiz destekleri artırılmış; örneğin İstanbul’da kiracılara aylık 11.000 TL, maliklere ise 5.500 TL kira yardımı verilebilmektedir. Ayrıca yargı süreçlerinin daha hızlı işlemesi için yeni usuller getirilmiş, savunma süreleri kısaltılmış ve böylece projelerin hukuki sebeplerle yıllarca bekletilmesinin önüne geçilmiştir.

Tebligat süreçlerinde de dijitalleşmeye gidilmiştir. Riskli yapı ve yıkım kararları artık e-Devlet sistemi üzerinden ve muhtarlıklarda ilan edilerek bildirilmektedir. Süre sonunda ise tebligat yapılmış sayılmaktadır. Bunun yanında, dönüşüm kararına katılmayan maliklerin paylarının açık artırma yoluyla diğer maliklere satılabilmesi mümkün hale gelmiştir.

Riskli yapıda en az bir yıl yaşamış kiracılara dönüşüm sonrasında öncelikli oturma ve kiralama hakkı tanınmıştır. Bu değişiklikler, kentsel dönüşüm sürecinde sadece mülk sahiplerini değil, kiracıları da koruyarak daha kapsayıcı bir dönüşüm modeli sunmayı amaçlamaktadır.

Kentsel Dönüşüm Kararı için 50+1 Oranı

En önemli değişikliklerden biri, dönüşüm kararında maliklerin %50+1 çoğunluğunun yeterli olmasıdır. Önceden üçte iki (2/3) çoğunluk aranırken, yeni düzenleme ile karar alma süreci kolaylaştırılmıştır. Bu değişiklik, özellikle hisseli tapulu binalarda süreci hızlandırmayı amaçlar.

Kentsel Dönüşüm Kanunu Düzenlemesinde Tebligat

Daha önce elden veya posta ile yapılan tebligatlar, artık e-Devlet üzerinden de yapılabilmektedir. Böylece tarafların haberdar olmama gibi gerekçelerle süreci uzatmasının önüne geçilmektedir. Dijital tebligat yöntemiyle dönüşüm adımları daha hızlı ilerlemektedir.

Rezerv Yapı Alanları ve Riskli Yapı Tespiti

Yasa kapsamında, riskli alanlar dışında da yeni konut alanları üretilebiliyor. Bu alanlara “rezerv yapı alanı” denir. Ayrıca bir binanın dönüşüm kapsamına alınması için önce yetkili kuruluşlarca “riskli yapı tespiti” yapılması gerekmektedir. Bu tespit, dönüşüm sürecinin başlangıç noktasıdır.

Kentsel Dönüşüm Kanunu ve İtiraz

Hak sahipleri, riskli yapı tespitine ya da dönüşüm kararına itiraz edebilir. Ancak yapılan son düzenlemelerle birlikte itiraz süreci sadeleştirilmiş ve belirli sürelerle sınırlandırılmıştır. Artık itirazlar, dönüşüm sürecini yıllarca engelleyemez hâle getirilmiştir.

Kentsel dönüşüm yasası, riskli yapıların güvenli hale getirilmesini amaçlayan kapsamlı bir düzenlemedir. Hem ev sahiplerini hem de kamuyu koruyan bu yasa, güncellenen hükümleriyle artık çok daha hızlı ve etkili işlemektedir. Detaylı süreç bilgisi ve uygulamalı dönüşüm desteği için HK İnşaat Kentsel Dönüşüm Sayfası üzerinden bize ulaşabilirsiniz.

6306 Sayılı Kanun Nedir Ve Ne Zaman Çıktı?

Kentsel dönüşüm yasası olarak bilinen düzenlemenin tam adı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun”dur. Kanun 2012 yılında yürürlüğe girdi. Amacı, afet riski taşıyan yapıları ve alanları sağlıklı ve güvenli hale getirmektir.

Kanun, riskli yapıların tespitinden yıkım ve yeniden yapıma kadar tüm süreci düzenler. Kira yardımı, kredi desteği ve vergi muafiyetleri de bu kanuna dayanır.

6306 Sayılı Kanunun Temel Maddeleri

• Madde 2 kavramları tanımlar. Riskli alan, riskli yapı ve rezerv yapı alanı bu maddede yer alır.
• Madde 3 riskli yapıların tespitini düzenler.
• Madde 5 tahliye, yıkım ve kira yardımı gibi destekleri düzenler.
• Madde 6 uygulama esaslarını, karar yeter sayısını ve pay satışını düzenler.
• Madde 7 vergi, harç ve ücret muafiyetlerini düzenler.

Kanunun detayları “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği” ile belirlenir.

7471 Sayılı Kanun İle Gelen Değişiklikler

Kentsel dönüşüm yasasında en kapsamlı değişiklik 7471 sayılı Kanun ile yapıldı. Değişiklikler 9 Kasım 2023’te yürürlüğe girdi.

• Karar yeter sayısı 2/3’ten arsa paylarının salt çoğunluğuna indi.
• Tahliye ve yıkım için verilen süre kısaldı.
• Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın yetkileri genişledi.

Bu değişikliklerle dönüşüm süreçleri hızlandı. Azınlıkta kalan maliklerin hakları için kentsel dönüşüm azınlık hakları sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Riskli Yapı Tahliye Süresi Ne Kadar?

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra maliklere binayı tahliye etmeleri ve yıktırmaları için süre verilir. 7471 sayılı Kanun öncesinde 60 gün ve ardından 30 gün ek süre uygulanıyordu. Güncel uygulamada maliklere tek seferde en fazla 90 gün süre verilir.

Süre içinde tahliye yapılmazsa idare elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kesilmesini ister. Ardından tahliye ve yıkım idare tarafından yaptırılır.

Tahliye Sürecinde Dava Hakkı

6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemlere karşı dava süresi tebliğden itibaren 30 gündür. Dava açmak yıkımı tek başına durdurmaz. Yıkımın durması için mahkemeden yürütmenin durdurulması kararı alınması gerekir.

Kaç Yıllık Binalar Kentsel Dönüşüme Girer?

Kentsel dönüşüm yasasında bina yaşına bağlı bir sınır yoktur. Binanın dönüşüme girmesi için riskli yapı tespiti yeterlidir. Tespit, Bakanlık tarafından lisanslandırılan kuruluşlar tarafından yapılır.

Uygulamada 1999 öncesi yapılan binalar daha sık riskli çıkar. Bunun nedeni o dönemin deprem yönetmeliğinin bugünkü standartlardan zayıf olmasıdır. Ancak yeni bir bina da riskli bulunabilir, eski bir bina da sağlam çıkabilir.

Kentsel Dönüşüm Uygulama Yönetmeliği

Uygulama Yönetmeliği, kanunun sahada nasıl uygulanacağını belirler. Riskli yapı tespitinin yöntemi, kira yardımının şartları ve tebligat usulleri bu yönetmelikte yer alır. Kira yardımına ilişkin esaslar yönetmeliğin 16. maddesinde düzenlenir.

Güncel kira yardımı tutarları için kentsel dönüşüm kira yardımı sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Kentsel Dönüşüm Yasası Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kentsel Dönüşüm Şartları Nelerdir?

Temel şart riskli yapı tespitidir. Tespit sonrası arsa paylarının salt çoğunluğu ile karar alınır ve proje süreci başlar.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz Edilebilir Mi?

Evet. Tespit kararına tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir. İtirazın reddi halinde idare mahkemesinde dava açılabilir.

Kentsel Dönüşümde Vergi Muafiyeti Var Mı?

Evet. 6306 sayılı Kanun’un 7. maddesi kapsamında dönüşüm işlemlerinde bazı vergi, harç ve ücretlerden muafiyet sağlanır.